南京楼市回暖背后:“地王”停摆 一二手房价格倒挂

   “房价四小龙“之一的南京楼市出现了“回暖”迹象。成交量回升的同时,6月份南京更是以6703元/平方米的一二手房价格倒挂价差值,在各省会城市中位列第一。

  连日来,《中国经营报》记者先后走访了华新城璟园、碧瑶花园、海玥万物、葛洲坝(6.080, 0.03, 0.50%)南京中国府、绿城·云栖玫瑰等项目,除了项目入市遇难之外,“偷面积”“商改住”“虚假宣传”等违规乱象也是层出不穷。

  南京规划局相关负责人表示,开发商对消费者宣传可以将外部设备平台进行扩建,在房屋交付后自行变更使用用途,这类行为从城市规划管理角度来讲是严禁的。随意改造可能会改变房屋的结构用途,产生影响通风、消防等各类问题。他建议,当消费者遇到“偷面积”“商改住”等与原先规划不符的情况,应第一时间向城管部门进行投诉、举报。

  一二手房价格倒挂

  据南京网上房地产统计,2019年上半年南京市新建商品住宅成交36630套,与去年上半年相比增长19.6%。其中,“金三银四”两个月,南京市新建商品住宅成交14649套,同比上涨60%。5月份成交量下滑至6277套,6月份成交量又回升至7544套,环比上涨20%。

  数据显示,2019年6月,南京新房均价23837元/平方米,二手房均价30540元/平方米,一二手房价格倒挂价差值为6703元/平方米,在全国省会城市中高居第一。

  南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华指出,由于近期南京的房地产政策保持稳定,楼市回暖主要源于资本市场和金融政策的变化。

  吴翔华说,一二手房价格倒挂属于区域现象,就南京而言,主要是河西和江北两个区域,这与政府严格的限价政策息息相关。

  7月10日,记者实地走访华新城璟园、碧瑶花园、青奥村等楼盘发现,与周边同小区或相似楼盘的二手房价格相比,新房价格倒挂差价均突破万元。

  华新城璟园的售楼处虽然早在去年就被拆除,但每天前来询问新房动态的人仍络绎不绝。工作人员告诉记者,一期在2017年就已售罄,剩下三套由于政府限价太低一直没卖。最近每天想要看房的有将近30人,但因为公司规定,外人都不允许入内。“(二期)现在还不卖,但已经开始摇号了,预计摇号后两三个月才会开盘。”

  链家数据显示,目前华新城璟园二手房均价为64213元/平方米。与二期新房相比,最高倒挂价差值将近两万元。业内人士表示,巨大的倒挂价差使得华新城这样的楼盘被购房者称为“神盘”,“买到就是赚到”的心态也使购房者对此类楼盘格外关注。

  碧瑶花园、青奥村等项目也有相似现象。据了解,碧瑶花园三期预计今年下半年开盘。尽管价格还未公布,但河西中4.5万元/平方米的限价,也较同小区二手房均价低逾5000元/平方米。

  青奥村3.5万元/平方米的均价在河西更是“绝无仅有”,但相对苛刻的人才政策限制使得部分购房者望而却步。置业顾问告诉记者,该项目预计8月上旬开盘,“因为特殊政策,中签率会很高,目前审核通过具有购房资格的只有300多人,房源一共有211套。”

  “地王”停摆

  7月3日,南京下半年首场土拍开槌,总成交额240亿元,创下南京土拍单日收入最高纪录。据南京土地市场网发布的交易公示,此次竞拍共有7幅(包含住宅地块)出让,分布在南部新城、江北、紫东、城北燕子矶、城中等板块,起拍总价207.7亿元,成交总价240.3亿元,溢价32.6亿元,均未达到最高限价。

  在这场土拍中,最引人瞩目的莫过于南部新城G32地块。该地块位于秦淮区南部新城应天东街北侧,出让面积近6.2万平方米,地块起拍总价38.7亿元。历经129轮“厮杀”,最终由金茂地产以总价55.1亿元拿下该地块,溢价率33.07%,折合楼面价29705元/平方米。

  7月10日,记者实地走访了海玥万物、葛洲坝南京中国府等多个楼盘。与土拍时的豪掷千金相反,这些曾在金陵城名噪一时的高价盘甚至“地王”项目命途多舛,大多迟迟未能开盘。

  葛洲坝南京中国府是“地王”项目中的“王中王”。据南京市国土资源局的土地公告显示,2016年5月,中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以32.8亿元竞得NO.2016G14地块,楼面价达到45213元/平方米,至今仍保持着南京楼面地价最高纪录。

  据《扬子晚报》报道,2017年11月,该项目正式公布案名为葛洲坝南京中国府,并宣称将打造葛洲坝地产旗下最高端的“国府”系产品。楼盘共计规划了5栋高层住宅及配套设施,部分楼层带有空中花园和泳池,而且楼盘所在范围的围挡总造价就高达800万元。

  记者调查发现,该项目位于建邺区邺城路与友谊路交会处,目前只有三栋楼仍处于施工状态,建筑物外围罩着绿色的防护网,一栋楼配备着一台塔吊,其余楼房从外观看已施工完毕。

  不过,该项目售楼处却一直大门紧闭。一名工作人员告诉记者,进入售楼处必须提前电话预约,而要想看样板间还需验资300万元,“验资过程比较简单,包括股票、存款、理财等任意的手机账户和短信截屏给财务看一下就可以了。”

  据置业顾问介绍,该项目主要是190平方米、230平方米、290平方米大平层的精装修科技住宅,房源总共300套,装修标准在每平方米8000元至10000元之间。目前销售许可证还没有办理,预计9、10月份开盘,明年年底能够交房。“我们4.5万元的地,参考下来单价应该在7万元左右。”

  而葛洲坝南京中国府相关负责人表示:“目前正在沟通物价,具体的开盘消息还没有,价格暂时无法预计,具体的只能看报批。”

  与葛洲坝南京中国府命运相同,楼面价为42561元/平方米的河西中“地王”海玥万物,上海建工(3.710, -0.01, -0.27%)集团拿地三年,至今同样仍未开盘。

  记者走访后发现,目前大部分楼房已经成型,进度最慢的4号楼也已打好地基,开始浇筑水泥,临近中午还时常有不少水泥车进出项目工地,显得十分繁忙。项目工地的一名保安人员告诉记者:“开盘还早呢,不清楚具体时间。听说要卖到七八万元/平方米,还需要验资2000万元。”

  更有甚者,昔日风光无限的高价地项目,却被迫亏本开盘甚至“改换门庭”。例如,2016年4月,京奥港未来墅以22353元/平方米的高价拿地。一年后,由于限价令首批房源价格不到2.6万元/平方米,仅比地价高出3200元/平方米。最终由于资金问题,该项目于2018年被四川蓝光地产接手。

  吴翔华介绍,目前,这些“地王”或高价地楼盘大多陷入了两难境地。一般而言,精装修项目售价高于楼面价1.1万元/平方米才能回本。以葛洲坝南京中国府为例,楼面价4.5万元/平方米,但由于建造时间过长,预计至少要卖到均价7万元/平方米才能回本。“‘地王’项目的颓势也影响了开发商拿地的决心,7月3日南京的那场土拍,不少地块以底价就被拍出。除了个别项目,整体溢价率也不高。”

  违规乱象

  楼市“回暖”之下,市场上仍然存在“偷面积”“商改住”“虚假宣传”等现象。

  位于雨花台区乐业西苑单家村街南50米的绿城·云栖玫瑰园从“诞生”就饱受争议。据了解,该项目周边被许多安置房环绕,三面邻近墓地和殡仪馆,分别是岱山墓园、岱山龙泉寺墓园、西天寺墓园、南京殡仪馆和仙灵墓园。

  此外,据新华报业网报道,绿城·云栖玫瑰园还以“赠送面积”的名义“偷面积”,包括目前毛坯和样板间的所有窗户是“半交付”,可以在消防部门验收后将墙体砸掉,锁上消防通道,增加得房率等。

  对此,南京绿城置业有限公司相关负责人向记者表示,项目从拿地到建设都是合法合规的,至于“偷面积”问题应该是存在误会,或是个别置业顾问介绍时存在偏差。

  此外,记者梳理发现,从2019年1月至今,南京鼓楼、雨花台、江宁、浦口等区均被曝有涉嫌“商改住”的乱象,包括德旭西雅宸、宝隆时代广场、中粮·悦天地、花样年·喜年中心、C12国际中心等数十个楼盘。

  南京规划局宣传科工作人员接受记者采访时说,一方面,“偷面积”会使证载面积与实际面积不符,但二次交易时仍需要参照证载面积;另一方面,如果开发商让消费者自行改造,安全隐患还是由消费者负责。此外,所谓的“赠送面积”看似增加了户型面积,但开发商往往会提高单价,“结果还是羊毛出在羊身上。”

  面对屡禁不止的上述违规乱象,近日南京市政府再次“出手”发布新政。自今年8月1日起,《南京市房屋使用安全投诉处理管理办法》将开始执行,公民、法人和其他组织可以向区房屋安全行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)投诉。同时,南京市将建立房屋使用安全投诉举报奖励机制,对于区房屋安全行政主管部门尚未掌握、查证属实的个人实名举报,给予一定的资金奖励。


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