佛山地王熄火:首付分期抢客销售称可先交钱后补社保

      近日,《中国经营报》记者走访佛山多个地王项目了解到,除受到限购、限价等调控压力外,不少地王项目为加快销售进度,推出首付分期的营销措施。另外,位于限购区域的地王项目,针对外地人的“先交钱后补社保”的乱象泛滥于市。

  近年,佛山土地市场一片火热,地王频现。紧随而至的楼市调控升级以及市场降温,使得地王项目的销售去化承受考验。

  目前,佛山2019年以来的房价水平看似有所上升,但在放开限价的情况下,实际价格未有明显上涨。受访业内人士指出,佛山高价地项目入市销售,去化情况不是十分理想,有项目也在延迟入市节奏,“现在佛山市场整体氛围并不火爆,是一个买方市场,要让购房者接受开发商的售价,还需要一定时间。”

  首付分期悄然兴起

  去化压力下,地王项目首付分期的促销手段在市场并不鲜见。

  2016年6月,合景泰富以34.3亿元拿下佛山顺德北滘新城区地块,11258元/平方米的楼面价刷新区域记录。目前,该项目名为合景天銮。

  在合景天銮销售中心,销售人员告诉记者,“因为受到调控、市场等因素的影响,对比开盘价格,项目的售价近年未有明显上涨,目前只是恢复到了开盘前的水平,30%首付款7天内先交10%,3个月内交齐剩下的20%。”

  合景泰富方面告诉记者,对于极个别因资金压力大无法一次性交付首付款的客户,会申请适当延长支付时间。

  拿地较早的当代万国府MOMΛ的洋房产品已经售罄,目前在售叠墅项目,销售人员表示可以首付款做分期支付,但具体事宜需要与公司高管进一步协商。据报道,该项目在2015年末由当代置业获取,溢价率78.37%,楼面价1.15万元/平方米,是当时佛山的单价地王,也是佛山楼面价首次突破万元关口。

  当代置业方面对记者表示,为加快销售速度,该项目正推出首付分期、成交有礼等政策促进客户成交。

  临近当代万国府MOMΛ的一个品牌房企地王项目,同样也可以分期支付30%首付款,销售人员称:“7天内先交20%,剩余10%在两个月内交齐。”

  作为2017年佛山狮山镇地王,时代领峰开发进度较快,目前已是现房出售。销售人员称:“首付款先交15%的款项,余下85%在3个月内给清。” 另外,时代中国方面对记者表示,目前时代领峰针对客户需求,有采用最长两年全额分期的付款方式,有助于缓解资金周转需求大的客户的压力。

  对于楼盘首付分期现象,合富研究院高级分析师曹绍林告诉记者:“这是开发商的一种营销措施,这种现象通常在年底时候会多一些。”

  地王项目入市难题是近年业界热议话题。地产经济学家邓浩志对记者表示,由于地价较高,佛山地王项目和全国地王项目一样,也普遍面临着市场售价难以覆盖成本的情况。

  谈及佛山地王项目近年面临的市场压力,曹绍林分析称:“现在佛山一些已经在售的高价地项目,尽管售价不算便宜,但是去化并不是特别理想。一些尚未入市的高价地项目,也有在放缓开发进度和入市销售时间。”

  同时,曹绍林指出,相对来说,佛山南海区的高价地项目,市场压力较小,比禅城区要好一些,因为市场竞争不是特别激烈,在售楼盘数量较少,区域总体处于缺货状态,“从政府批下来的售价来看,我觉得南海区的开发商还是有一定利润可赚的,因为价格不是被压得很低。”

  “2019年下半年,预计佛山楼市供应量会有所增多,但是价格下降的空间不大,不过上调也会有一定阻力。”曹绍林表示,开发商拿地成本和开发成本,已经决定项目未来售价不会低,“不过,现在佛山市场整体氛围并不火爆,是一个买方市场,要让购房者接受开发商的售价,还需要一定时间。”

  值得一提的是,保利发展在2018年7月以85.78亿元的价格拿下佛山南海区桂城金融高新区一宗商住地,成为佛山总价地王。地块正在建设中,保利发展方面向记者透露,该项目预计年底将会入市销售。

  有销售称可先交钱后补社保

  楼市调控持续升级,使得外地人在限购区域的购房门槛不断提升,但仅为一年的社保或个税要求,也让不少地王项目打起了“先交钱后补社保”的主意。

  佛山楼市近年不断收紧外地人的购房限制。2016年10月,佛山出台楼市新政,外地人可在限购区域购买两套新建商品住房,但次套需要提供一年个税或社保证明,通过补缴则不予认定。2017年5月调控升级后,外地人在佛山可购买套数减至1套,而且需要提供上述社保或个税证明。

  “我们可以等客户一年,但是首付需要给多一些,通常要五成或以上,最终需要跟公司进一步沟通协调。”当代万国府MOMΛ销售人员称,购房者签订的认购书,是具有法律效应的,也是盖有公司公章的,“但还不会去网签,因为还没有购房资格。”

  此外,当代万国府MOMΛ销售人员表示,可以帮购房者办理社保缴交业务,“我们可以帮你买社保,但不会强求。我们有专门办理相关社保业务的合作方。费用会高一些,一年要3万元,购房者只需要提供个人身份证信息,我们会有专门的同事跟进这个事情。”

  对于销售人员上述说辞,当代置业方面回应称,项目销售遵循相关政策要求,“今后将持续规范销售说辞、严抓接待规范,保证客户清晰理解项目购房要求及限购政策明细。”

  一位销售人员告诉记者,在佛山限购的区域,“先交钱后补社保”的现象比较普遍,“我们这个楼盘,广州客户占比约有一半,多数也是先交了三成首付款,等一年社保条件满足后再去网签和办理按揭。”

  该销售人员指出,项目并不提供“买社保”业务,“如果你实在找不到,我们个人也可以给你介绍相关的第三方公司,大概费用约2.5万元。很多楼盘说可以帮你办理社保业务,实际上还是去找第三方公司。”

  “没办法,限购后就只能这样先交钱后补社保了,但是我们需要向公司反映和沟通。”合景天銮销售人员称,“之前我们帮一些客户办理,费用在两万元左右。其实我们也是找其他人去买社保,通常都是叫客户自己办理,这样会更便宜。”

  对此,合景泰富方面称,公司严格遵守政策法规,不存在任何销售人员及公司帮客户代买社保的行为,如有此类行为,属于销售个人行为。

  需要注意的是,“先交钱后补社保”存在诸多隐患。广东宏力律师事务所何雁英律师向记者指出,认购后,因没有购房资格,无法进行网签或者办理预告登记,开发商极有可能与他人签订正式合同,将房屋另行出售给他人,而且当开发商要求解除合同时,购房者可能得不到任何赔偿。

  “在未签订正式房屋买卖合同前,当开发商违反认购书约定,仅需支付双倍定金或者约定的违约金,因房价上涨造成的损失,可能无法得到支持。”何雁英律师表示,在购房者补交社保期间,所购房屋可能被法院查封或开发商自行设立抵押,导致购房人面临房财两空的窘境。

  高价地持续承压

  近期被住建部警示后,佛山楼市调控走向成为焦点,高价地项目的市场销售也引发市场关注。

  合富研究院(佛山)相关研究报告指出,伴随限价放松,佛山2019年以来大部分高价项目纷纷加快入市步伐,但由于目前客户对价格抗性依旧强烈,已入市的高价项目去货缓慢,整体市场竞争激烈。

  “受销售压力影响,仍有部分房企选择放缓入市步伐,等待市场价格突破,以获取更高收益。”合富研究院(佛山)上述报告指出,其中2017年拿地的高价项目中,仍有 10个待入市项目,以限购区项目为主,预计这部分项目未来售价将成为区域标杆。

  另外,世联行(4.310, 0.06, 1.41%)相关报告也提到,在限价逐步放开背景下,佛山前期高价地项目在2019年上半年纷纷入市,面对高昂的土地成本,房企逐渐由通过产品创新实现溢价转变为通过营销展示、物业服务、主题包装等解决客户切身需求的方面寻找溢价点。

  对于市场形势,邓浩志表示,佛山虽然被住建部警示,但佛山2019年上半年的房价实际上涨得并不多,只是松开限价、限签的管制后,统计数据放大了房价的水平。近期,佛山土地市场有点儿过热,但这也是全国土地市场的一个普遍情况,“被警示后,我觉得佛山楼市也会在政策层面做一些相应的动作,但动作不会来得太猛烈,会根据实际情况进行调整。”

  “最近两年,很多房企快速布局佛山市场,导致当地楼市出现持续升温的状况。”同策集团首席分析师张宏伟告诉记者,从阶段性的政策层面来看,住建部警示确实给佛山市场带来一些压力,“最近房产信托业务收紧影响到房企融资。在佛山等热点城市,房企为了加速回款解决资金问题,价格上涨面临压力,大家将会以更加贴近市场的价格进行销售。因此,下半年佛山楼市也许会更加理性一些。”


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